其实今天的会议，任一凡就是想把银海园为什么会落到今天的这个地步从策划的角度上讲给包括展在内的这几个人听听的，一是因为只有他们认同了自已的这份诊断意见，才能统一思想，开展下一步的合作；二是如果将来自已靠着银海公司的班底军房地产开发业，这几个人始终都会是这个团队的心，自己必须让他们心悦诚服。

凡地工作效率。

任一凡知，现在这么想地绝不只是林自洋一个人，包括展在内的这些人大概心里都有这个疑问。说来也是，这几个人都是银海公司地小东，本想一番事来来，结果搞到现在发现自己辛辛苦苦投资的楼盘竟这么不值钱，神上当然会大受刺激。

我们知，房地产企业必须营销市场所需要的产品才能生存。营销学中产品的概念及内容，房地产产品分为三个层次，包括心产品、有形产品、延伸产品。当然。最关键的仍是它的心产品。对购房者来说，他们需要的是家和安全、成就。其次才是所谓地产品的品牌、特、式样、质量等等，也就是有形产品。林总所说的银海园地工程质量以及型设计都包括在这个范畴。除了上述两。延伸产品在购房者决定其购买行为的时候起到至关重要的作用，它是附加在有形产品上的各各样地服务，如业理、保证公共设施的提供等等。

想了想，任一凡向林自洋了，又看了看展和其它二人说：“林总。总，我承认银海园在设计施工上是很益求地，这也正是它每平方米的开发成本达到了接近4000元位的原因。我们暂时先抛开工程质量问题，仔细地审视这个项目本，我们就会发现，市场对它反应冷淡是有理的。

这份报告分成项目概况、诊断分析、整策略几个分，其中的诊断分析分又分成外围困境----宏观市场分析、内难题----自难分析及优淘金----可挖掘的优势三个分，他仔细地看着，从到尾看了一遍之后。默默无语，银海的其他三人看完了之后互相看了看，大家的心情无疑都是沉重地。

“任总，这份报告其中的一我有些不太明白，”沉默了一会。银海公司的副总林自洋---这位年近40岁的男人以充满怀疑地语气向任一凡提问：“这上面说非凡公司经过调查。认为银海园就算竣工了，售价定在3500元/平方米。市场反应都会是冷淡的，对此我有疑问。虽然说银海园离市区远了，但对银海园来说，3500元/平方米已经是低于成本价了，而银海园周围楼盘价格虽然在降，但从来也没有落到5000元/平方米以下，以银海园产品地建筑质量和设计理念…怎么也不至于混到这个地步吧？”

林自洋是银海公司的发起人之一，原来是建材生意的，一直和展好，展成立银海公司的时候就找到了他。而林自洋对展很信任，上接受了展的邀请，买掉了建材商店，一共筹集了500万加盟了银海公司，他以前并不认识任一凡，更对现在竟要由这个三十岁不到的年轻人来决定银海园项目和银海公司的命运有些不理解。

在目前的市场情况下，消费者日趋成熟。他们对产品本的评估已经细化到了以上三个层次所涉及的每一个方面，因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有东西。由于购房者的家、安全是所有房地产开发商都能满足的，所以在心产品上，房地产商基本上都于同一起跑线